2026 1세대 1주택 비과세 12억원 요건과 상생임대인 2년 실거주 면제 꿀팁

국내 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주 필수)하고 매도할 경우, 실제 양도가액 12억원까지는 양도소득세가 1원도 나오지 않는 완전 비과세 혜택을 받습니다. 12억원을 초과하는 고가주택이라 하더라도 12억원 초과분에 대해서만 과세되며, 최대 80%(보유 40% + 거주 40%)의 장기보유특별공제가 적용되어 세부담이 극적으로 줄어듭니다.

기존 주택(A)을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택(B)을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택(A)을 매도하면 2주택 상태이더라도 종전 주택은 1세대 1주택 비과세를 적용받습니다.

서울 조정대상지역(강남·서초·송파·용산) 아파트는 1세대 1주택 비과세를 받으려면 반드시 "2년 이상 상시 실거주"를 채워야 합니다. 하지만 지방 발령이나 자녀 학업 문제로 실거주가 불가능했던 50대 은퇴자 박모씨는 "상생임대주택 특례"를 활용했습니다.

직전 임대차계약 대비 임대료(보증금)를 5% 이내로 인상하는 조건으로 2년 이상 계약을 유지함으로써, 단 하루도 실거주하지 않고도 거주요건 2년을 100% 충족한 것으로 법적 인정을 받았습니다. 결과적으로 11억 8,000만원에 매도하면서 양도소득세 1억 4,200만원을 전액 0원으로 면제받아 은퇴 자금을 완벽히 지켜냈습니다.